房子有贷款能过户吗？这几种方法快收藏！
来源：故事之家 发布时间：2025-07-21 23:00:07 作者：张震
刚买的房子还在还贷款，突然想换房了；或者想把房子转给家里人，可贷款还没还清 —— 这种情况你遇到过吗？心里是不是直犯嘀咕：这房子还背着贷款呢，到底能不能过户啊？别着急，今天就给新手朋友们好好说道说道，保证让你看明白，还能学到几招实用的办法。先给个准话：有贷款的房子到底能不能过户？
估计这是你最关心的问题了，我直接说答案：能过户，但不是你想过就能过，得按规矩来。
为啥这么说呢？你想啊，你从银行借钱买房子，房产证上虽然写你的名，但这房子其实抵押给银行了，银行相当于 “债主”。你要把房子转给别人，不跟债主打个招呼，人家能乐意吗？所以啊，关键就在于怎么跟银行 “沟通”，怎么让人家放心把 “抵押物” 给你转出去。
可能有人会问：那银行一般会同意吗？依我看，只要你能保证银行的钱一分不少，大多时候还是有商量余地的。毕竟银行也不是不讲理，主要还是怕钱收不回来。3 种靠谱的过户方法，新手照着做准没错
这部分可得记牢了，都是实实在在能用得上的办法。方法一：提前把贷款还清，干干净净过户
这应该是最省心的办法了。简单说，就是你先把欠银行的钱都还上，银行把房产证还给你，解除抵押，然后你想卖给谁、转给谁，就跟普通房子过户一样简单。
具体咋操作呢？
这种方法的好处是：没啥风险，过户后双方都踏实。但缺点也很明显：得一下子拿出不少钱。如果手里钱不够，可能得找亲戚朋友周转周转，或者看看能不能把房子的首付、定金先用来还款（这个得跟买家商量好）。方法二：转按揭，让接手的人接着还贷款
这个方法就是说，你把房子卖给别人，让买家接着还你剩下的贷款，银行那边把贷款人换成买家。不过这种方法现在用得不多了，但有些银行还是能办的。
注意这几点：
我个人觉得，如果买家资质不错，银行也愿意办，这倒是个能省点事的办法，不用自己一下子拿出一大笔钱。方法三：让买家垫钱帮你还款，过完户再算账
这种情况也挺常见的。比如你还有 50 万贷款没还，买家可以先拿出 50 万帮你还上，解除抵押后再过户，然后买家再把剩下的房款给你（或者从总房款里把这 50 万扣掉）。
但这里面得特别注意，别掉坑里：
我之前见过有人因为没签协议，买家垫了钱，最后过户出了问题，两边闹得很不愉快，所以这一步千万不能马虎。这些 “坑” 你可别踩，都是前人的教训
说几个新手特别容易犯的错，给你提个醒。
第一个坑：没跟银行打招呼就签了买卖合同。有个朋友就吃过这亏，跟买家都签好合同了，定金也收了，去银行一问，人家说贷款合同里写了 “没经过同意不能转卖”，最后要么赔违约金，要么只能急急忙忙凑钱还款，特别被动。所以啊，第一步必须先问银行！
第二个坑：算错提前还款的费用。有些银行提前还款是要收违约金的，比如贷款满 1 年不收，不满 1 年收剩余本金的 1%。你要是没算这笔钱，最后可能白忙活一场。比如你还剩 30 万贷款，不满 1 年，违约金就 3000 块，这也不是个小数目，得提前考虑进去。
第三个坑：太相信中介说的 “全包”。有些中介为了揽生意，拍着胸脯说 “转按揭我们都能搞定”，结果最后银行审核没通过，买家贷不了款，卖家这边房子也卖不成，两边都闹心。依我看，自己多跑几趟银行，亲自问清楚要求，比啥都强。两个真实案例，帮你更有谱
说两个我身边的事，你可能更有感觉。
我一个远房亲戚，去年想把房子过户给儿子，房子还有 40 万贷款。他们选的是提前还款，老两口攒了 20 万，儿子拿了 20 万，一起把贷款还了。注销抵押后，父子俩去办过户，因为是直系亲属，税费还减免了一些，前后也就半个多月，挺顺利的。
还有一个同事，前阵子卖房子，房子有 70 万贷款。买家愿意先垫资还款，但要求先把房子过户到自己名下再付尾款。我同事没同意，最后找了个第三方资金监管，买家把 70 万打到监管账户，同事用这钱还了贷款，过户后，监管账户再把剩下的钱打给同事，两边都没担风险。
所以你看，只要方法用对了，有贷款的房子过户也没那么难。给新手的几句贴心话
依我看，有贷款的房子过户，最关键的就是 “提前规划” 和 “多沟通”。
提前规划啥呢？就是算算自己有多少钱，能不能提前还款；如果不能，看看买家愿不愿意垫资，或者银行能不能办转按揭。把这些都想在前头，省得到时候手忙脚乱。
多沟通也很重要，跟银行多问问，别怕麻烦，把还款、解押的流程问清楚；跟买家（或接收方）把钱的事说透，丑话说在前面，省得后期闹矛盾。
可能有人觉得这事儿太复杂，其实真没那么难。我见过不少新手，一开始也是啥都不懂，慢慢问、慢慢学，最后不都顺顺利利办下来了吗？实在不行，找个靠谱的房产中介或者律师咨询咨询，花点小钱买个安心，也挺值的。
最后再啰嗦一句：千万别想着走歪门邪道，比如伪造啥证明蒙骗银行，那可是犯法的，得不偿失。规规矩矩按流程来，虽然慢一点，但心里踏实啊，你说对不？
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