先弄明白：常见的还款方式有哪些？

1. 等额本息

2. 等额本金

• 这两种方式到底有啥本质区别？其实核心就是利息计算的基数不同。等额本息是按剩余本金算利息，但每月还款额固定；等额本金是固定每月还的本金，利息跟着剩余本金走，所以月供递减。

算给你看：100 万 30 年，两种方式利息差多少？

情况一：商业贷款（按 5 年期以上 LPR3.5% 算）

• 等额本息：
  每月固定还 4490 元，30 年总共要还 161.64 万，所以利息就是 161.64 万 - 100 万 = 61.64 万。
  你看，第一个月还的 4490 里，利息有 2917 元，本金才 1573 元；到第 30 年最后一个月，利息只剩 10 元，本金 4480 元。前期利息占比高，这是它的特点。
  
• 等额本金：
  第一个月要还 5799 元（本金 2778 元 + 利息 2917 元），第二个月还 5791 元（本金 2778 元 + 利息 2913 元），之后每个月比上一个月少还 8 块左右，最后一个月还 2786 元。
  30 年总共还 152.63 万，利息就是 152.63 万 - 100 万 = 52.63 万。
  对比下来，等额本金比等额本息总利息少了 9.01 万，差不多能买辆不错的国产车了。
  

情况二：公积金贷款（5 年以上首套房利率 2.6%）

• 等额本息：
  每月固定还 4002 元，30 年总共还 144.07 万，利息就是 144.07 万 - 100 万 = 44.07 万。
  第一个月利息 2167 元，本金 1835 元；最后一个月利息 8 元，本金 3994 元，和商业贷款规律一样。
  
• 等额本金：
  第一个月还 4629 元（本金 2778 元 + 利息 2167 元），第二个月还 4621 元，每个月递减 7 块左右，最后一个月还 2785 元。
  30 年总共还 139.13 万，利息 39.13 万。
  两种方式差了 4.94 万，虽然比商业贷款的利息差小，但也不是个小数目。
  

情况三：如果利率上浮了呢？

• 等额本息：每月还 4774 元，总利息 69.86 万。
• 等额本金：首月 6111 元，总利息 58.55 万。
  这时候两种方式的利息差扩大到 11.31 万，所以利率越高，两种方式的利息差距越明显。

深度对比：两种方式各适合啥样的人？

等额本息的优缺点

• 优点：每月还款固定，好规划收支，适合工资稳定的上班族，比如公务员、教师，不用担心这个月多还、下个月少还，预算好控制。
• 缺点：总利息比等额本金高，而且前期还的本金少，要是想提前还款，前几年还的大部分是利息，不太划算。

等额本金的优缺点

• 优点：总利息少，越往后还款压力越小，适合目前收入高、但未来收入可能下降的人，比如创业者、快退休的人，或者打算提前还款的人。
• 缺点：前期还款压力大，第一个月可能比等额本息多还 1000 多块，要是收入不稳定，容易出现还款困难。

这些细节你得注意！

1. 提前还款选哪种方式更划算？

2. 利率变化对两种方式有影响吗？

3. 二套房的话，利息差会更大吗？