贷款买房利息怎么算？一文教你轻松掌握
来源：故事之家 发布时间：2025-07-22 01:00:13 作者：张震
你是不是也在琢磨，贷款买房这利息到底咋算啊？每月月供里多少是本金，多少是利息？自己算来算去总迷糊，怕算错了多花冤枉钱？别慌，今天咱就掰开揉碎了说清楚，保证你看完心里明明白白的！
🏦 先搞懂两种主流贷款方式：等额本金 VS 等额本息
说到贷款买房，绕不开的就是等额本金和等额本息这俩 “老熟人”。估计不少人光听名字就头大，别急，咱一个个说。
等额本息呢，简单说就是每个月还的钱一样多。你看啊，比如你贷了笔钱，银行会把本金和总利息加起来，再平摊到每个月，所以每月月供固定。那利息是咋算的？其实是每个月还的本金慢慢变多，利息慢慢变少，但加起来总数不变。
等额本金就不一样了，它是把本金平均分到每个月，然后每月的利息按剩余本金来算。所以呢，前期还的钱比较多，后面越还越少，总利息也比等额本息少点。
有人可能会问，这俩到底选哪个好？我个人觉得啊，得看你手头的钱和收入情况。要是你现在手头宽裕，能承受前期高月供，选等额本金能省点利息；要是想每个月压力小点儿，收入也比较稳定，等额本息可能更合适。
🧮 利息计算公式？其实没那么复杂！
咱先说说等额本息的公式，嗯... 看着好像挺绕，但拆解开就简单了。公式是：月供 = [贷款本金 × 月利率 ×(1 + 月利率)^ 还款月数]÷[(1 + 月利率)^ 还款月数 - 1]。是不是有点晕？没事，咱举个例子！
假设你贷款 70 万，年利率 4.5%（月利率就是 4.5%÷12=0.375%），贷 30 年（360 个月）。套用公式的话，月供就是 [700000×0.375%×(1+0.375%)^360]÷[(1+0.375%)^360-1]，算出来大概是 3547 元。这 3547 里，一开始利息多、本金少，越往后本金越多、利息越少。
等额本金就简单多了，每月还的本金固定：贷款本金 ÷ 还款月数。还是 70 万贷 30 年，每月本金就是 700000÷360≈1944.44 元。第一个月的利息是 700000×0.375%=2625 元，所以第一个月月供是 1944.44+2625=4569.44 元。第二个月本金还是 1944.44 元，利息是（700000-1944.44）×0.375%≈2618 元，月供就是 1944.44+2618≈4562.44 元，你看，确实每月少一点吧？
🌟 划重点：不管哪种方式，利息都是按剩余本金算的，不是按总本金哦！所以提前还款能减少剩余本金，自然就能少付利息啦。
📊 两种方式对比表，一目了然！对比项 等额本息 等额本金 月供变化 固定不变 逐月递减 总利息 较多 较少 前期压力 小 大 适合人群 收入稳定、怕麻烦的人 收入较高、想省利息的人
你看这表格，是不是一下子就清楚了？咱再举个具体案例，感受更直观。
小王买了套 100 万的房，首付 30 万，贷款 70 万，年利率 4.5%，贷 30 年。
差了 10 多万呢！不过你也别光看总利息，得结合自己的情况。比如小王刚工作没几年，月薪 8000，那等额本息的 3547 元月供压力就小很多；要是他月入 2 万，那选等额本金前期多还点也没啥问题。
💡 影响利息的因素有哪些？这些你得知道！
除了贷款方式，还有几个因素直接影响利息多少，咱一个个说。
第一个是贷款本金，说白了就是你贷了多少钱。贷得越多，利息肯定越多，这不用多说吧？比如贷 70 万和贷 80 万，哪怕其他条件一样，后者总利息也会更高。
第二个是贷款利率，这个太关键了！现在房贷利率一般是在 LPR 基础上加减点形成的。比如当前 5 年期以上 LPR 是 4.2%，银行给你加 30 个基点，那你的利率就是 4.5%；要是减 20 个基点，就是 4%。差 0.5%，总利息能差不少呢。
有人可能会问，利率是固定的吗？不一定哦，现在有固定利率和浮动利率两种。固定利率就是整个还款期都按签合同时的利率算，浮动利率则会跟着 LPR 调整，一般每年调一次。我个人觉得啊，要是你觉得未来 LPR 可能下降，选浮动利率挺好；要是怕利率上涨，固定利率更稳妥。
第三个是贷款期限，也就是贷多少年。一般有 10 年、20 年、30 年。期限越长，总利息越多。比如同样贷 70 万，利率 4.5%，贷 20 年的话，等额本息总利息约 36.5 万，比 30 年的 57.7 万少了 20 多万！那是不是贷越短越好？也不是，期限短的话月供会很高。比如 70 万贷 10 年，等额本息每月要还 7370 元，压力就大多了。
🤔 提前还款划算吗？这里面有门道！
很多人手里有闲钱了，就想提前还点贷款，少付点利息，这想法没毛病。但提前还款不是啥时候都划算，得看情况。
要是你选的是等额本息，而且还款时间已经过了一半，我觉得就没必要提前还了。为啥？因为前期还的利息多、本金少，到后期剩下的大多是本金了，提前还省不了多少利息。比如贷 30 年，还了 15 年，这时候提前还 10 万，省的利息可能没你想的那么多。
要是等额本金，或者等额本息还款时间还没到一半，这时候提前还款就比较划算，能省不少利息。另外，要是你手里的钱没啥好的投资渠道，放银行利息还没房贷利率高，那还不如提前还了，相当于 “稳赚不赔”。
哦对了，提前还款有些银行可能要收违约金，这个你得提前问清楚。一般来说，还款满 1 年再提前还，可能就不收了，具体得看合同。
✨ 最后再唠叨几句，都是实在话
贷款买房是大事，利息计算看着复杂，其实拆解开也没那么难。关键是得搞懂等额本金和等额本息的区别，知道哪些因素影响利息，再结合自己的收入、资金情况做选择。
我身边有朋友一开始没搞明白，跟风选了等额本金，结果前两年月供压力太大，生活质量都受影响了，后来想改成等额本息，银行还不给改，多不值当。所以啊，选之前一定要算清楚、想明白。
另外，现在很多银行都有房贷计算器，你也可以自己上去输数据算算，比自己手算方便多了。不过咱搞懂原理，心里才有底，对吧？
根据我接触到的情况，大部分人还是会选等额本息，图个稳定省心。但如果你有能力，且打算长期持有房子，等额本金确实能省不少钱。还有啊，选浮动利率的话，记得多关注每年 LPR 的调整，看看自己的月供会不会变，心里有个数。
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