如何抵押房产贷款？超详细攻略看这里
来源：故事之家 发布时间：2025-07-23 22:55:05 作者：张震
想用房本换笔钱周转，却不知道从哪儿下手？听说房产抵押贷款手续多、坑也多，怕自己一不小心就踩雷？别慌，今天这篇攻略就像给新手小白量身定做的，从头到尾给你捋清楚，保准你看完心里亮堂！🏠 第一步：先看看你的房子 “够格” 不？
不是所有房子都能拿来抵押的，这就跟找工作得看学历一样，银行也有自己的 “门槛”。那到底哪些房子能行，哪些不行呢？
先说能抵押的，最常见的就是商品房，只要有正规的不动产权证，产权清晰，基本没问题。还有一些房改房、经济适用房，满了一定年限（通常是 5 年），补了土地出让金，也能办抵押。
那哪些房子会被 “拒之门外” 呢？
有人可能会问，我家房子是自建房，能抵押吗？这得看情况，如果有完整的产权证明，部分银行是接受的，但额度可能不如商品房高。我身边就有朋友，自建房抵押只拿到了评估价的 50%，所以这点得有心理准备。📋 第二步：材料准备，别漏了这些 “硬通货”
材料准备得全不全，直接影响办理速度。我见过有人跑了三趟银行还没办下来，就是因为材料缺这少那。给你列个清单，照着准备准没错：
为啥要这么多材料？银行也是为了确认你是谁、房子是不是你的、有没有能力还款，毕竟人家借出去的是真金白银。这里插一句，征信报告很重要，要是有逾期记录，可能会影响利率甚至被拒贷，所以平时最好别乱借钱不还。🏦 第三步：选对机构，少花冤枉钱
办房产抵押贷款，无非就是银行和非银行金融机构（比如贷款公司）。这俩有啥区别？给你做个对比表，一看就明白：对比项 银行 非银行金融机构 利率 较低，通常在 3.8%-6% 之间 较高，一般在 6%-10% 之间 审核速度 慢，通常 1-2 周 快，最快 3 天就能放款 额度 最高能到评估价的 70% 可能到评估价的 80% 门槛 较严，对征信、收入要求高 较松，征信有点小问题也可能过
那该选哪个呢？我的建议是，优先选银行。虽然慢点儿，但利率低，而且正规，不会有乱七八糟的费用。如果着急用钱，非银行机构可以备选，但一定要仔细看合同，有些机构会收手续费、管理费，算下来可能比银行贵不少。我邻居之前在贷款公司办的，说是利率 6%，结果加上各种费用，实际快到 9% 了，后悔得不行。📏 第四步：房产评估，你的房子值多少钱？
房子值多少钱，不是你说了算，得由银行认可的评估公司来定。评估师会到房子里看看，房龄、面积、装修、周边配套都是参考因素。比如同小区的房子，装修好的可能比毛坯房评估价高 5%-10%。
评估费谁来出？大多是借款人承担，一般是评估价的 0.1%-0.5%，100 万的房子大概花 1000-5000 块。评估报告出来后，银行会根据这个定价给你批额度，通常是评估价的 50%-70%。举个例子，房子评估价 100 万，最多能贷 70 万。
有人会问，能不能找评估公司 “高评”？千万别这么想，评估公司都是跟银行合作的，不会随便抬高价格，弄不好还会被银行列入黑名单，得不偿失。📝 第五步：签合同 + 办抵押，这些细节别马虎
材料过审、评估完，就该签合同了。这时候可别光想着拿钱，合同里的条款得一条条看清楚。比如利率是固定的还是浮动的？还款期限是 5 年还是 10 年？提前还款要不要违约金？这些都得问明白。
我有个朋友，签合同时没注意看违约金条款，后来想提前还款，结果被收了剩余本金 3% 的违约金，白白损失了好几千。所以说，签字前多问几句，总比事后后悔强。
签完合同，还得到不动产登记中心办抵押登记，把房子的抵押权登记给银行。这个步骤大概需要 3-5 个工作日，办完会拿到一个 “不动产登记证明”，银行看到这个才会放款。💸 第六步：放款和还款，这些 “坑” 要避开
放款后钱会打到你提供的银行卡里，但别以为这就万事大吉了。还款环节也有讲究，常见的还款方式有两种：
选哪种好？如果收入稳定，等额本息压力小；如果想少还点利息，手里资金也充裕，等额本金更划算。
另外，千万别忘了还款日！逾期不仅会收滞纳金（一般是未还金额的 0.05% 每天），还会影响征信。我见过有人因为忘了还，征信上多了个逾期记录，后来想再贷款都被拒了，多不值当。
最后说点实在的，根据 2024 年的数据，房产抵押贷款的平均额度大概是评估价的 65%，通过率在 70% 左右。其实只要房子没问题、材料齐全、征信良好，办下来并不难。
我个人觉得，房产抵押贷款是个 “救急” 的好办法，但也得量力而行，毕竟房子是大事。如果不是万不得已，别轻易抵押；要是真的需要，就按上面的步骤来，稳扎稳打，准没错。对了，要是你身边有办过的朋友，多问问他们的经验，能少走不少弯路呢。
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